房价决定地价是经济学常识

1776年，人类文明史上的两个伟大著作《国民财富的性质和原因的研究（An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations）》（简称《国富论（The Wealth of Nations）》）和《独立宣言》(The Declaration of Independence)先后发表了。前者是经济上要求自由，后者是政治上要求独立。热血互动门户6wkyoS*m%VSD

《国富论》的作者亚当·斯密（Adam Smith, 1723～1790年）是经济学的主要创立者。迄今为止，主流的经济学都是建立在《国富论》的基础上的。斯密认为，每一个人行为的主要动机在于利己，利己之心是人类一切经济行为的推动力，个人追求自身利益的过程有助于整个社会的福利。斯密主张自由放任（Laissez-faire），他强调不受任何限制的国内外商业活动才能使一个国家得到充分的发展与繁荣。

斯密在《国富论》的第十一章《论地租》这样定义地租：“地租，作为因使用土地而支付的价格，自然是佃户在土地实际情况下所能支付的最高价格。”“地租作为为了使用土地而支付的价格，自然是一种垄断价格。它完全不与地主为改良土地而投入的资本成比例，或完全不与地主所能收取的成比例，而是与农民所能支付的成比例”。斯密明确指出，“地租构成商品价格的方式与工资和利润不同。工资和利润的高低，是（商品）价格高低的原因;而地租的高低，则是（商品）价格高低的结果。”

大卫·李嘉图（David Ricardo, 1772～1823年）继承和发展了斯密的经济理论，使古典政治经济学达到了最高峰。与亚当·斯密所见略同，李嘉图也反对贸易保护主义，特别是英国政府对本国农业的保护。他相信保护英国农业的法律《谷物法》——向进口的农产品征收关税——会降低英国国内土地的产出并且使地租升高;这样一来，大量的补贴会转移到地主手里，而远离工业资本。李嘉图相信《谷物法》会导致英国经济停滞。1846年，英国国会废除了《谷物法》。李嘉图认为，地租＝市场价格-生产成本-平均利润-资本利息;这个公式也是房地产估价方法中假设开发法(剩余法)的理论基础。李嘉图还认为：“地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。”

从2位古典经济学鼻祖的经典论述，我们可以得出以下的推论：

1.   房价决定地价;屡创新高的土地出让价格只是预期未来更高房价的结果。热血互动门户LoDh&h#zt

2.  即使政府采取措施降低地价，比如短期内集中地大量增加土地供给，也并不能降低房价，只是将应该归政府所有的土地出让收入让渡给了房地产开发商，购房者并不能分享政府降低地价的好处。（短期集中供应住房，可以造成房价的短期下跌，但开发商一般不会因为土地的集中供给而进行集中开发住房以满足需求）。热血互动门户 hAGl2K

3.  中小户型普通住宅的单位房价低于大户型豪华住宅，将土地限定用于中小户型普通住宅的开发有利于抑制地价的升幅，但与政府收入最大化目标相悖。

近来，一些房地产专家认为一些上市房地产公司高价拿地不够理性，那是因为他们和房地产商对未来房价的预测存在重大的差异。事实上，这些专家很少准确预测过房价的走势。他们不准确的预测经常误导不谙熟房地产市场的受众，使他们错失买房的有利时机。

房地产商决定竞买地块，事先都进行了市场调研，作可行性研究。房地产商首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建安成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩下的就是土地“招拍挂”中可以接受的最高地价。这也说明了土地价格是受房价决定的，是房价的结果，而不是原因。地价还与土地未来的用途相关。当一块农地规划成写字楼或商品住宅用地，地价就会立即上升；如果规划为公共用地，或经济适用房，地价就会比前者下降许多。

也有人用数量经济学的统计方法，对1998年以来中国的房价和地价进行统计分析并进行因果检验，也得出了房价决定地价的结论。

人民币的流动性过剩和本币升值的压力越来越大了，通货膨胀的幽灵已经出现了。房地产价格的上涨幅度会超过大多数人的想象，巨大的社会财富正在重新分配中。

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